คุณเป็นคนหนึ่งใช่ไหมที่ยังตัดสินใจไม่ถูกว่าจะควรจะเลือกวิธีกู้เงินเพื่อซื้อบ้านอย่างไร? คุณยังไม่แน่ใจใช่ไหมว่าควรจะเลือกเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวหรือว่าดอกเบี้ยแบบคงที่ดี หากต้องการจะกู้เงินซื้อบ้านใหม่
หากการเตรียมกู้เงินเพื่อซื้อโครงการบ้านใหม่นั้นยังไม่ลงตัวหรือว่ายังตัดสินใจไม่ได้ว่าควรจะเลือกกู้กับสถาบันทางการเงินแห่งใด สิ่งที่คุณควรจะนำไปพิจารณาเป็นลำดับแรก ๆ ก็คือ เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านซึ่งถือจะภาระหลักสำหรับคนกู้เงินซื้อบ้าน และจะเกี่ยวกับวงเงินที่จะต้องผ่อนส่งในแต่ละเดือนด้วย
รู้จักกับเงื่อนไขดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
โดยปกติดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับการซื้อบ้านจะมีการคำนวนอัตราดอกเบี้ยเป็น 2 รูปแบบได้แก่
1. อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ( Floating Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสเปลี่ยนแปลงขึ้นลงได้ตามภาวะเศรษฐกิจและสอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนี้เหมาะกับการกู้เงินในช่วง “ทิศทางดอกเบี้ยขาลง” เนื่องจากจะทำให้ผู้กู้มีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำลงเรื่อย ๆ ตามการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ย อาทิ กรณีการกู้เงินซื้อ โครงการบ้านจัดสรร ในราคา 7 ล้านบาทด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่ดอกเบี้ยลดลงนั้น ผู้กู้ที่ผ่อนชำระเท่าเดิม จะสามารถชำระเงินต้นได้มากขึ้น หรือผู้กู้อาจลดวงเงินในการผ่อนชำระรายเดือนลงได้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นจะแบ่งเป็น 3 กลุ่มย่อย ได้แก่
1) อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (Minimum Retail Rate) หรือ mrr คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารและสถาบันการเงินจะใช้กับลูกค้ารายย่อยที่ไม่มีประวัติเสียทางการเงิน โดยสินเชื่อส่วนใหญ่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยแบบ mrr คือ สินเชื่อบ้านและสินเชื่อบุคคล และส่วนใหญ่มักจะกำหนดเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยเป็น 2 ส่วนคือ ทั้งคงที่และลอยตัวไว้ด้วยกัน เช่น การปล่อยกู้เพื่อซื้อ บ้านจัดสรร วงเงิน 3 ล้านบาทแบ่งเป็น
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.25 % ใน 3 ปีแรก
• หลังจากนั้นใช้อัตราดอกเบี้ย mrr -1.5% ก็ใช้อัตราดอกเบี้ย mrr ในเวลานั้นแล้วลดลงอีก 1.5 % เช่น mrr คือ 5.25% ก็เท่ากับต้องจ่ายดอกเบี้ย 3.75% เป็นต้น อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ mrr คือ ได้ที่นี่
https://www.sansiri.com/thai/คำแนะนำ/3-คำศัพท์ดอกเบี้ยบ้าน2) อัตราดอกเบี้ยแบบลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (Minimum Loan Rate) หรือ mlr คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารและสถาบันการเงินจะใช้กับผู้ที่มีประวัติการเงินดีหรือมีหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่ออย่างเพียงพอ และมักจะใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดเวลาแน่นอน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบ mlr คือ อัตราที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยลอยตัวแบบอื่น ๆ และส่วนใหญ่ สินเชื่อที่ธนาคารมักจะให้อัตราดอกเบี้ยแบบ mlr คือ “ธุรกิจทั่วไป” อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ mlr คือ ได้ที่นี่
https://www.sansiri.com/thai/คำแนะนำ/3-คำศัพท์ดอกเบี้ยบ้าน3) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่สถาบันการเงินเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินเบิกเกินบัญชี (Minimum Overdraft Rate ) หรือ mor คือ ดอกเบี้ยที่ธนาคารคิดสำหรับการเบิกเงินเกินบัญชีหรือที่เรียกว่า OD นั่นเอง โดยวิธีคิดดอกเบี้ยแบบ mor คือ ธนาคารจะคิดเฉพาะเงินส่วนที่เบิกเกินกว่าเงินในบัญชีเท่านั้น และเมื่อได้โอนเงินกลับเข้าไปในบัญชี ธนาคารก็จะหยุดคิดดอกเบี้ยทันที
โดยทั่วไปการปล่อยสินเชื่อประเภทนี้ ธนาคารและสถาบันการเงินมักเข้มงวดกับคุณสมบัติของผู้กู้ เพราะจะมีผลกับความเสี่ยงของสินเชื่อ โดยส่วนใหญ่สินเชื่อที่จะได้รับเงื่อนไขดอกเบี้ยแบบ mor คือ สินเชื่อเงินทุนหมุนเวียนของกิจการต่าง ๆ นั่นเอง
2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่จะไม่เปลี่ยนแปลงตลอดช่วงเวลาที่กำหนด อาทิ การกู้เงินเพื่อซื้อโครงการบ้านเดี่ยวในวงเงิน 3 ล้านบาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.25% หมายถึงผู้กู้จะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราดังกล่าวตลอดอายุสัญญา ซึ่งเงื่อนไขเงินกู้แบบนี้จะดีสำหรับ “ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น” เพราะเมื่อดอกเบี้ยเงินกู้มีการปรับขึ้นเรื่อย ๆ ผู้กู้ก็จะไม่เดือดร้อน เพราะยังสามารถผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยได้ในอัตราเดิม แต่ในกรณีที่ดอกเบี้ยปรับลดลงต่อเนื่อง ผู้กู้ที่ใช้เงื่อนไขดอกเบี้ยแบบคงที่จะเสียประโยชน์เพราะเท่ากับจะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่แพงกว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วไปในตลาดเงินได้
อย่างไรก็ตาม ผู้กู้เงินซื้อบ้านก็ควรศึกษาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับทุกเงื่อนไขและทุกธนาคารให้รอบคอบ ก่อนตัดสินใจเลือกกู้เงินก้อนใหญ่สำหรับการซื้อบ้าน