|
|
1.เราต้องเข้าใจหลักของการอยู่ร่วมกัน
2.เราต้องเข้าใจว่า เวลาเราซื้อบ้านในหมู่บ้านเราไม่ได้ซื้อแค่บ้าน ถนน ไฟถนน ฟุตบาท ป้ายซอย สระว่ายน้ำ อาคารสโมสร ต้นใม้ทุกต้น สวนทุกสวน สนามเด็กเล่น ทุกองค์ประกอบ รวมไปถึงการออกแบบศิลปกรรม คือสิ่งที่คุณซื้อ คือสิ่งที่สามารถเพิ่มหรือลดคุณค่าหรือราคาของหมู่บ้านได้
3.เราต้องเข้าใจว่าทุกอย่างในข้อสองมันเสื่อม มันเสียได้ มันมีอายุของมัน
4.เราต้องรู้ขนาดของทรัพย์สินต่อจำนวนบ้าน บางหมู่บ้านมีหลายร้อยหลัง มีสวนเล็ก ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีสโมสร ค่าใช้จ่ายน้อยเป็นบ้านราคาถูก คนอยู่แต่ในบ้านไม่มีบรรยากาศ ค่าส่วนกลางหารแล้วก็ถูกมาก ในทางกลับกันบ้านน้อย ถนนกว้าง มีสวนมีทุกอย่างค่าส่วนกลางก็สูงตามสัดส่วนกันไป บ้านก็ดูดีมีราคา
5. เราต้องตัดสินใจร่วมกัน โดยเสียงส่วนใหญ่ว่า
เราจะดูแลบ้านและหมู่บ้านของเรายัง
5.1 ดูแลแบบประหยัดที่สุด คิดแค่วันนี้ ก็ตัดทุกอย่าง รปภเอาแค่เท่าจำเป็น สระน้ำปล่อยให้คนมาเช่าคิดเงินค่าบริการถ้าหมู่บ้านใหญ่คนเยอะก็อาจมีคนสนใจมาเช่า หรือไม่ก็เก็บค่าใช้บริการ หรือปิดไปเลย เห็หมู่บ้านราคาถูกหลายแห่งปล่อยร้าง แต่ถ้าเลือกทางนี้บ้านคุณก็จะราคาตก ใครมาดูก็ไม่กล้าซื้อ สุดท้ายทรุดโทรมกลายเป็นหมู่บ้านร้าง ถ้าเลือกแบบนี้ก็ควรซื้หมู่บ้านราคาถูกที่ไม่มีส่วนกลาง หรือซื้อที่สร้างบ้านเองดีกว่า
5.2 ดูแลแบบพอรักษาสภาพได้ คือเก็บทุกอย่างไว้ แต่แค่บำรุงรักษา ยืดอายุ ถ้าเสียก็ปิดไป ต้นไม้ตายก็ไม่ลงใหม่ แบบนี้ก็รักษาหมู่บ้านได้สัก 10ปี หลังจากนั้น ทุกอย่างก็จะเสื่อมโทรมไปเหมือนข้อแรก จะมาเรียกเก็บพิเศษบ้านละ 5 พันเพื่อซ่อมสระ หรือเปลี่ยนหลังคาสโมสรก็คงหาคนจ่ายยาก ถ้าเลือกวิธีนี้ก็จ่ายค่าส่วนกลางระดับกลางลงต่ำ แค่พอใช้จ่าย บำรุงรักษาเล็กๆน้อย ถ้าประหยัดหน่อย ก็อาจมีเงินสะสมเล็กน้อย ไว้ซ่อมของเล็กๆได้
5.3 ดูแลแบบคงคุณค่าไว้ให้เหมือนตอนซื้อ มีการจัดทำบัญชีของส่วนกลางทุกชิ้น ถนน เสาไฟฟ้า คอมพิวเตอร์สำนักงาน สระ ตัวอาคารสโมสร โต๊ะ เก้าอี้ทุกตัว ระบุอายุการใช้งาน และ รอบของการบำรุงรักษา วิธีนี้เหมาะสำหรับ
หมู่บ้านที่ลูกบ้านเข้าใจคุณค่าของหมู่บ้าน เข้าใจว่าซื้อหมู่บ้านไม่ใช่ซื้อแค่บ้าน ถ้าเลือกข้อนี้ต้องจ่ายส่วนกลางสูง เพราะค่าส่วนกลางต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายจริง เพื่อให้เงินกองทุนขยายตัวสะสมมากขึ้น สามารถซื้อลิฟท์ใหม่ราคาหลายล้าน หรืซ่อมใหญ่สระว่ายน้ำได้ โดยไม่ต้องเรียกเก็บในอนาคต
|
|
|
โดยสรุปต้องบริการงานกันเองครับเพื่อลดค่าใช้จ่ายในส่วนที่ไม่จำเป็น และปรับลดรปภ. (คงต้องไปดูผลกระทบของเรื่องความปลอดภัยด้วย) โครงการของผม มีการปรับลด รปภ. และจ้างรปภ โดยตรง ไม่เข้ารูปบริษัท แต่ในครั้งแรกตอนทำนิติกัน ได้ติดตั้งรั้วกันขโมยสูงขึ้นอีก 1 เมตรจากเดิม ค่าใช้จ่ายต่อรองกันโครงการ คิดคนละครึ่ง ระหว่างโครงการกับลูกบ้าน (ตั้งแต่นั้นมาไม่มีปัญหาเรื่องขโมยเข้าโครงการ) เพื่อรองรับการลดจำนวน รปภ. และลดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อไม่ให้มีภาระเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางมากที่สุด แต่สุดท้ายต้องมีคนที่เสียสละมาบริหารหมู่บ้านกันเอง และความสามัคคีของลูกบ้านครับ
|
|
|
ทำประมาณการค่าใช้จ่ายเบื้องต้นให้ ดังนี้
พท.โครงการ 9,467.00 ตรวา
ประมาณสัดส่วน พท.ขาย/พท.โครงการ =51%
พท. ขาย (ประมาณ) 4,828.17 ตรวา
กรณีที่ 1 ค่าใช้จ่าย (ก่อนจัดตั้งนิติ)
รปภ. ( 8 นาย) 137,000.00 บาท
ค่าบริหารหมู่บ้าน 69,000.00 บาท
ค่ากวาดถนน 30,000.00 บาท
ค่าดูแลสวน - บาท ค่าดูแลสวนเป็นค่าใช้จ่ายโครงการ
ค่าบำรุงสระว่ายน้ำ 15,000.00 บาท ค่าบำรุงสระว่ายน้ำเป็นค่าใช้จ่ายโครงการ
ค่าไฟฟ้า ประปา 10,000.00 บาท
อื่นๆ 30,000.00 บาท
รวม 291,000.00 บาท
ค่าใช้จ่ายต่อ ตร.วา ขาย 60.27 บาท
กรณีที่ 2 ค่าใช้จ่าย (หลังจัดตั้งนิติ) กรณี รูปแบบการดูแลเป็นของ บ. Siri
รปภ. ( 8 นาย) 137,000.00 บาท
ค่าบริหารหมู่บ้าน 69,000.00 บาท
ค่ากวาดถนน 30,000.00 บาท 15,000 บาท1/คน
ค่าดูแลสวน 60,000.00 บาท 15,000 บาท1/คน
ค่าบำรุงสระว่ายน้ำ 15,000.00 บาท
ค่าไฟฟ้า ประปา 10,000.00 บาท
อื่นๆ 30,000.00 บาท
รวม 351,000.00 บาท
ค่าใช้จ่ายต่อ ตร.วา ขาย 72.70 บาท
กรณีที่ 3 ค่าใช้จ่าย (หลังจัดตั้งนิติ) กรณี รูปแบบการดูแลทางลูกบ้านดูแลเอง
รปภ. ( 8 นาย) 96,000.00 บาท จัดจ้างเองไม่เข้ารูปบริษัท 12,000 บาท/คน
ค่าบริหารหมู่บ้าน 12,000.00 บาท ค่าจ้างพนักงาน 1 คน
ค่ากวาดถนน 24,000.00 บาท จัดจ้างเองไม่เข้ารูปบริษัท 12,000 บาท/คน
ค่าดูแลสวน 24,000.00 บาท ลดเหลือ 2 คน จัดจ้างเองไม่เข้ารูปบริษัท 12,000 บาท/คน
ค่าบำรุงสระว่ายน้ำ 15,000.00 บาท
ค่าไฟฟ้า ประปา 10,000.00 บาท
อื่นๆ 30,000.00 บาท
รวม 211,000.00 บาท
ค่าใช้จ่ายต่อ ตร.วา ขาย 43.70 บาท
|
|
|
ปัญหาหลักคือเรื่องพื้นที่และราคาค่าจ้างสูงเกินไป
พื้นทีหมู่บ้านผมใหญ่กว่า 20% แต่จ่ายค่าส่วนกลางน้อยกว่า 50%
ถ้าอยากจะให้ค่าใช้จ่ายถูกลง อย่างแรกคงต้องพิจารณาเลิกจ้างผจกนิติฯ เป็นอันดับแรกแต่ สมาชิกอาจจะต้องออกแรงมาช่วยกันดูแลมากขึ้น จริงๆแล้วอาจจะดีเสียอีกจะได้สนิทสนมกันมากขึ้นครับ
คงต้องไปพิจารณาดูว่าลักษณะงานเค้ามีอะไรบ้าง แต่เท่าที่ดูราคาจ้างพร้อมช่างผมว่าแพงเกินไปน่ะครับ ยอมหาช่างเก่งๆที่พอทำงานจัดการได้บ้างจ้างเพิ่มอีกซักหมื่นคุณอาจจะประหยัดเงินส่วนนี้ได้สามหมื่นด้วยซ้ำไป
คนดูแลสวน 4 คนอะไรจะเยอะขนาดนั้น ดูแลสวนเฉพาะส่วนกลางหรือเข้าไปดูแลภายในบ้านให้ด้วยครับน่าจะลดค่าจ้าง ( เปลี่ยนชุด ) หรือลดจำนวนได้บ้าง
เรื่องยาม พื้นที่โครงการใช้งานแค่ 4,835.4 ตร.วา หรือประมาณ 19,341.6 ตร.ม.ใช้ยามสี่คนในแต่ละผลัดจะว่ามากก็มาก จะว่าพอดีก็ไม่แปลก ไม่ทราบว่ามีวงจรปิดหรือไม่ ถ้าไม่มีลองพิจารณาส่วนนี้ดูอาจจะลดได้ในกะกลางวัน ส่วนกะกลางคืนอาจต้องมีสี่คนเหมือนเดิม
พอดีย้อนมาดูพื้นที่โครงการรวม 23 ไร่ 2 งาน 67.7 ตร.วา หรือประมาณ 9,467.7 ตร.วา หรือ 37,871 ตร.ม. คิดกลมๆก็ 194 x 194 ม.แต่เป็นส่วนถนนกับสวนส่วนกลางซ่ะครึ่งหนึ่ง
อีกอย้างลองให้บริษัทอื่นเสนอราคาดู อาจจะเห็นความแตกต่าง แต่บางทีในพื้นที่เดียวกันบริษัทพวกนี้ฮั้วกันพอสมควร
การจ่ายเงินและการทำบัญชีทำกันอย่างไรครับ ใคเป็นผู้มีอำนาจลงนามเบิกถอน การพิจารณาจัดซื้อสุดท้ายจบที่ใคร ระเบียบของนิติมีชัดเจนหรือไม่ครับ ส่วนพวกนี้รั่วไหลได้ทั้งนั้นและเคยมีตัวอย่างให้ได้ยินกันบ่อยๆ
สรุปคนเยอะไป แพงไป? แต่พื้นที่เรียกเก็บน้อยทำให้ต้องเรียกเก็บสูงกว่าชาวบ้าน
อย่างนี้ลูกบ้านต้องรวมตัวกันมาทำงานเองบ้างในบางอย่างครับ
ปล. สุดท้ายไม่มีอะไรสำคัญกว่าความพอใจกับสิ่งที่ได้รับครับ ถึงแพงกว่านี้ถ้าพอใจในผลงานก็ไม่แปลกอะไร แต่ถ้าไม่พอใจถึงจะถูกกว่านี้ก็ไม่ได้ประโยชน์อะไรเช่นกัน
งานที่ได้คุ้มกับเงินที่จ่ายหรือไม่
|
|
|
มบ. ผมมีราว ๒๕๐ หลัง จ่ายเดือนละ ๕๐ บาทเอง เป็นค่าไฟทาง เพิ่งเก็บมาสักห้าปีเท่านั้น เจ้าของ มบ. ลงเลือกตั้งชนะครั้งเดียว หลังๆ แพ้รวด เลยขอเก็บค่าไฟทาง
ตอนซื้อผมถามเรียบร้อยว่ามีค่าส่วนกลางหรือไม่ เซลล์ยืนยันว่าไม่มีแน่นอน เจ้าของ มบ. อยู่เองด้วย ให้เขียนบันทึกลงสัญญาซื้อขายไว้เลย
ผมเลือกดูโฉนดเลือกแปลงก่อน มีไม่กี่หลังท้ายหมู่บ้านที่อยู่ติดทางรถไฟ ตอนนี้บ้านผมอยู่ติดถนนเลียบทางรถไฟแล้ว ต่างไปจากบ้านส่วนมาก อยู่ติดทางภาระจำยอม
ข้างบ้านที่ติดถนนใหม่เช่นกัน บอกว่า ไม่รู้เขาซื้อบ้านกันได้อย่างไร ในโฉนดไม่ระบุว่ามีทางสาธารณะ
เรื่องขโมยก็มีน้อย มาหักมิเตอร์ประปาไป ๕ บ้านในครั้งเดียว และเคยมียายแก่มาแงะเลขบ้านอัลลอยด์ไปขายหาเงินก๊งเหล้า ตอนนี้ไม่มีให้งัดแล้ว บ้านผมทำเลขพลาสติคติดแทนอัลลอยด์ที่แกงัดไป
ขอเล่าเพื่อเป็นประโยชน์สำหรับท่านอื่นที่จะเลือกซื้อบ้าน ผมซื้อบ้านหลังแรกในชีวิต ก็เสียค่าส่วนกลาง เขาเรียกค่าเคหะบาล แต่ระบุจำนวนเงินต่อเดือนและระยะเวลาเก็บเงิน ไว้ตายตัว เป็นต้นแบบนิติบุคคลฯ
|
|
|
ขอโทษที่หายไปนานค่ะ
เพิ่มเติมค่ะ ตอนนี้การขอเรียกประชุมไม่เป็นผล เนื่องจากผจก.หมู่บ้านไม่เห็นด้วย
มาเพิ่มเติมในส่วนค่าใช้จ่ายค่ะ
พื้นที่โครงการ : 4835.4 ตรว
ค่าใช้จ่ายต่อเดือนอยู่ที่สามแสนกว่าบาทค่ะ
คือดิฉันไม่รู้หรอกนะคะว่าหมุ่บ้านอื่นเป็นยังไง ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ อยากให้หลายๆท่านช่วยแชร์หน่อยน่ะค่ะ
แต่ที่นี่ดูเอกสารแจกแจงรายละเอียดแล้วบางอย่างมันแพงเหมือนกันค่ะ เช่นค่าจ้าง
-ผู้จัดการนิติและช่าง 69000 บาท/เดือน มีผจก.1 คน ช่าง1คน
-คนดูแลสวน 4คน, กวาดถนน 2 คน,ดูแลสระน้ำ ,เก็บขยะสัปดาห์ละ2ครั้ง รายจ่ายประมาณแสนนิดๆ
-รปภ มี 8 คน ทำงานกะละ 4 คน 137000 บาท./เดือน อันนี้เรื่องความปลอดภัยก็โอเคค่ะ รับได้
|
|
|
450 บาท บางคนก็ไม่จ่าย ปกติจ่ายแค่ 350 บาท ตอนหลังมาเฉลี่ยจ่ายเพิ่มให้คนที่ไม่จ่าย บางคนบ้านหลังใหญ่กว่า บางคนซื้อ 2 หลังติดกัน แต่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง 
|
|
|
@ tauhoo
ค่าใช้จ่าย ของหมู่บ้านที่มี 300 หลัง กับ หมู่บ้านที่มี 100 หลัง ค่าใช้จ่ายมันจะ 200000 เท่ากันได้ไงล่ะค่ะ ตรรกะง่ายๆ นะค่ะ
300 หลังก็ต้องใช้ยาม คนสวน ฯลฯ เยอะกว่า 100 หลังอยู่แล้ว ไม่น่าเอามาเทียบกันได้นะค่ะ
|
|
|
#20 หมู่บ้านคุณมีกี่หลังล่ะครับ
ยกตัวอย่าง ถ้าเงินค่าใช้จ่ายของนิติ เดือนหนึ่งประมาณ 200,000 บาท
ถ้าหมู่บ้านคุณมีเกิน 300 หลัง ก็เดือนนึงไม่ถึง 700 ก็แค่นั้น มีครบเหมือนกัน รปภ คนสวน สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ
แต่ถ้าหมู่บ้านคุณมี 100 หลัง จะเก็บเดือนละ 700 แล้วที่เหลือจะเอาที่ไหนมาจ่ายละครับ ตรรกะง่ายๆ
|
|
|
เห็นด้วยกับ คห.16คุณ tauhoo ค่ะ ทางเจ้าของโครงการตั้งราคาเพื่อเหตุผลทางการตลาดที่สุดแล้วเมื่อมีการจัดตั้งนิติฯคุณก็เอาค่าใช้จ่ายมากางเลยค่ะ ว่ามีคชจ.อะไรบ้าง เหมาะสมหรือไม่อย่างไร หรือจะให้เป็นหน้าที่ของคณะกรรมการหมู่บ้านก็ได้ ซึ่งถ้าโคงการขายหมดแล้ว ก็เป็นส่วนที่นิติฯจะต้องรับผิดชอบทั้งหมด แต่ถ้ายังขายไม่หมด ทางแสนสิริก็ต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆด้วย ที่สำคัญจะต้องให้ลูกบ้านทุกคนมีส่วนร่วมในการโหวต หรือแสดงความคิดเห็น ไม่เฉพาะการมาเข้าประชุม แต่สามารถทำเป็นจดหมายเวียนได้ค่ะ ต้องลองปรึกษาผู้จัดการหมู่บ้านเรื่องข้ออกฎหมายนะคะ เอาใจช่วยค่ะ.
|