ซื้อบ้านมือสองใครๆ ก็รู้ว่าราคาถูกเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง (ในทำเลเดียวกัน) เพราะชื่อก็บอกว่าเป็นบ้านมือสอง ย่อมผ่านการใช้งานมาแล้ว แต่ที่หลายคนอาจไม่ทันคิดก็คือบ้านมือสองส่วนใหญ่แบงก์ให้กู้ไม่เต็มราคาบ้าน การซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมเงินส่วนหนึ่งไว้สำรองจ่ายด้วย เป็นไปได้มั้ยที่การซื้อบ้านมือสองเราจะสามารถกู้ได้ 100% ลองมาดูคำตอบกัน
ซื้อบ้านมือสองกู้ได้ 100% ที่ไหนบ้าง ปกติธนาคารส่วนใหญ่จะให้วงเงินกู้ซื้อบ้านมือสองไม่เกิน 80-85% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินของธนาคาร ราคาไหนต่ำกว่าก็ใช้ราคานั้น แต่ก็มีบางธนาคารที่ให้วงเงินกู้สูงถึง 100% ก็มี แต่เป็น 100% ของราคาประเมินธนาคารเป็นหลัก ซึ่งปกติจะต่ำกว่าราคาซื้อขายหรือราคาตลาดเล็กน้อย
เช่น ธนาคารธนชาต วงเงินอนุมัติสูงสุด 100% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดจะต่ำกว่า กรณีราคาซื้อขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้วงเงินสูงสุดไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายที่ตกลงกันจริงตามระเบียบธนาคารแห่งประเทศไทย
ธนาคารยูโอบี กรณีซื้อบ้านมือสอง วงเงินกู้สูงสุด 95-100% ของราคาประเมิน และ 80-90% สำหรับต่างจังหวัด (กรณีคอนโดมิเนียมวงเงินกู้สูงสุด 95-100% ของราคาประเมิน และ 75-90% สำหรับต่างจังหวัด)
ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH Bank) เป็นโปรโมชั่นรวมทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง กับวงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ว่าอย่างใดต่ำกว่า อัตราดอกเบี้ยมีให้เลือกหลากหลาย พร้อมชำระเกินค่างวดได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ และระยะเวลากู้สูงสุด 40 ปี (รวมอายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี)
NPA-บ้านมือสองของธนาคาร กู้ได้ 100% ซื้อบ้านมือสองหรือ NPA ของธนาคารก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่มีโอกาสได้สินเชื่อ 100% NPA นั้นย่อมาจาก Non-Performing Assets หมายถึงทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ ซึ่งก็คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้และโดนยึดมาด้วยสาเหตุอะไรก็ตาม ซึ่งหลายๆ ธนาคารมีทรัพย์ NPA มากขึ้น ทำให้ธนาคารออกโปรโมชั่นต่างๆ มากมาย มีทั้งการออกอีเวนต์ การลดดอกเบี้ย และเปิดประมูลกันมากขึ้นเพื่อระบายของ แน่นอนว่ามีทรัพย์ราคาถูกให้เลือกเป็นจำนวนมาก เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกสิกร บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) บจ.บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท (SAM) เป็นต้น ซึ่งทรัพย์ NPA พวกนี้มีให้ผ่อนดาวน์ด้วย เช่น ธอส.มีโปรผ่อน 0% 1, 2 ปี
มาดู >> ขั้นตอนการประมูลทรัพย์มือสองจากธนาคารมีอะไรบ้าง <<
ต้องหาบ้านที่ขายถูกกว่าราคาตลาด ถ้าไม่นับประเด็นเกี่ยวกับการให้สินเชื่อเงินกู้ของธนาคาร โอกาสหนึ่งที่เราจะซื้อบ้านมือสองโดยแทบไม่ควักเงินเอง ก็พอมีช่องทางที่เป็นไปได้ นั่นคือต้องหาบ้านที่ขายถูกกว่าราคาตลาด ซึ่งถามว่าเป็นไปได้มั้ยที่จะถูกหวยเจอบ้านแบบนี้ คำตอบก็คงประมาณคนถูกล็อตเตอรี่รางวัลที่ 1 นั่นแหละ
บ้านที่ขายถูกกว่าท้องตลาด ถูกเหลือเชื่อ จะเป็นบ้านแบบไหน
ลองนึกถึงอดีตโครงการบ้านหรูเก่าๆ ที่โดนน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 เจ้าของยังรู้สึกหวาดผวา ไม่ซ่อมแซม และไม่กล้าเข้าอยู่อีกแล้ว ตัดสินใจขายทิ้ง แบบนี้ก็น่าจะซื้อได้ถูก
หรือบ้านที่เจ้าของร้อนเงิน จำเป็นต้องใช้เงินด่วน รีบขาย หรือบ้านที่มีคนตาย ถูกฆาตกรรมในบ้าน แบบนี้มีโอกาสสูงที่จะได้ในราคาต่ำๆ (ส่วนเรื่องซื้อบ้านจะกล้าอยู่หรือป่าวอีกเรื่องนึง)
นอกจากนี้ยังมีบ้านอีกประเภทคือบ้านที่ทรุดโทรมมากๆ แต่สภาพแวดล้อมรอบๆ ยังดี หรือเป็นหมู่บ้านดี อยู่ในทำเลดี ถ้าเจอแบบนี้ก็จะยิ่งกว่าถูกหวยเสียอีก
สมมติว่าเราซื้อบ้านเหล่านี้ได้ในราคา 1.5 ล้าน แต่ราคาในท้องตลาดทั่วไปขายกันที่ 2 ล้าน แบงก์ประเมินแล้วให้กู้ 80% (กู้ได้ 1.6 ล้านบาท) ก็ยังเหลือส่วนต่างอีกตั้ง 1 แสน หรือถ้าให้กู้แค่ 75% ก็ยังถือว่าเสมอตัว ไม่ต้องควักเงินเอง
ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้านมือสองก็ต้องตั้งเป้าหาบ้านที่ขายถูกกว่าท้องตลาดให้เยอะๆ 15-20% ขึ้นไป
สุดท้ายนี้ถึงจะมีเทคนิคมากมายอย่างไร แต่เราเองที่กำลังจะเป็นผู้กู้ก็ควรมีเงินออมหรือเงินดาวน์ที่เตรียมพร้อมไว้ล่วงหน้าแล้วก่อนวางแผนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นของตนเอง